2019/12/22 10:10:00
▲高雄房價所得比7.7倍，地上權6折，剩4.6倍，分期存房！先求有、再求好、最後晉階當房東（圖／資料照）
文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞
「我們這代年輕人不追求什麼生活品質，努力賺錢維持最起碼的生活，但儘管如此，省下來的積蓄，依舊讓買房這件事對於我們還是有很遙遠的距離！」根據內政部2019年11月12日發佈的六都房價負擔能力統計，全國房價所得比為8.79倍(民眾必須不吃不喝8.79年才能買房)，台北市14.45倍最高，高雄市也有7.68倍(表1)。
▲表1 2019 2019年Q2全國六都房價負擔能力指標（圖／資料照）
地上權住宅，讓房價所得比變合理
《世界銀行》指出，發達國家正常的房價所得比在1.8~5.5倍之間，發展中國家合理的房價收入比在3~6倍之間，比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。如果按照內政部公佈的國內房價所得比數據來看，台灣高房價的確很驚人。但是，當「買房不買地」的可分割地上權住宅產品推出之後，通常以市價6-7折銷售，相對於房價所得比而言，等於是直接跟著打6折。以高雄為例，2019年Q2統計的房價所得比為7.68倍，地上權產品以6折價購買，房價所得比立刻降低為4.6倍，直接進入《世界銀行》研究，發達國家正常的房價所得比在1.8~5.5倍之間的標準，也符合發展中國家合理的房價收入比在3~6倍之間，地上權住宅提供合理的房價所得比，大幅降低置產壓力，在政府新的建築法規限制下，建築品質不會因為便宜而打折扣。
地上權住宅，台灣跟進新加坡模式
新加坡、香港、韓國、日本、荷蘭等國家，地上權住宅已行之有年，約可分為兩種模式。其中一種是歐洲(荷蘭)只租不賣的「社會住宅」，目前台灣各縣市政府推動的社會住宅就是這類概念。另一種是承購人可以購買建築物所有權及租賃土地的地上權，這類地上權在新加坡、香港等地稱為「組屋」，台灣民間建設公司投資興建的地上權建築，就是這類型產品(表2)。現在新加坡，87.5％的居民都住在組屋(地上權住宅)內。
▲表2 各國地上權住宅已經相當熱絡，台灣正跟隨世界腳步（圖／各國政府部門調查）
地上權建築，售價低於行情6-7成
新加坡的地上權建築，是建屋發展局無償得到政府劃撥土地後，民間房地產開發商通過土地批租，有償獲得土地使用權。這與台灣建商向地方政府標租土地，興建住宅「銷售建築物所有權、租賃土地使用權」的概念一樣，由於建商省掉購買土地成本，自然反映在建築銷售價格之上，地上權建築才會以低於市價約6-7成的行情銷售。政府通過這種方式，在一定程度上照顧了首購、換屋族的利益。
買房壓力「輕」，首購「很有感」
該怎麼看待地上權的建築產品？以總價500萬元的住宅為例，自備款3成，從預售到交屋要準備150萬元，再扛20年350萬元的銀行貸款。但是，地上權相同面積的住宅可以用6-7折購入，總價只要約300-350萬元，自備款約90-105萬元，20年銀行貸款只有210-245萬元，這中間的差異對於首購族是很有感覺的。
租房？買房？這筆帳提前算清楚
有個實際的例子是這樣的，小珍今年35歲，月入4萬元左右，在高雄三民區租屋5年，2房2廳1衛每月租金1萬6，但是，房東想賣房子，問她願不願意買？小珍喜歡這房子，也已熟悉區域生活，她認為租房比較省，可讓現在的日子過得比較舒服，但是，10年中古屋房東開的價格並不便宜，如果不買，面臨又得搬家、換新環境...她為「買房？租房？」糾結中。
租房一輩子，真的比較好嗎？
以短期來看，租屋支出當然比買屋省，但小珍才35歲，以台灣平均壽命83.7歲計算，她還要再租48年，同樣以1萬6的房租計算(碰到不漲價的好房東)，她這輩子房租還要922萬元。現在年輕人偏向「寧可租房一輩子，等同分期降低資金壓力，也要保住好的生活品質。」但是租房一輩子，年輕也許還不錯，但是中老年過後，真的比較好嗎？房子的價值，不能只用買賣當時的帳面數字來算，與其一輩子付房租，何不給自己多一點選擇機會，採取「先求有、再求好」的方式，選擇輕鬆付款、地段合適、產品優質的預售屋，以「分期存房」的概念進場呢？而品質相同、價錢更優惠的地上權住宅，就是值得考量的產品。
「買房、租房」是人生重要關鍵時刻
也許有人羨慕「租屋族」沒有房貸壓力，可以開心出國享受人生，但年紀增長後，「租屋族」依舊會面臨因為房租漲價或房東收回房子，而必須不斷地換房、換生活環境。「買房、租房」是人生的重要關鍵時刻，年輕時的選擇，關係到年紀增長後的生活形態，不管你是咬牙硬撐買屋，還是想一輩子付租金到老，你必須清楚自己在「租」或「買」的選擇之間，享受當下的同時，為自己的未來留了什麼？
▲（圖／資料照）
你終究是要買房的，那為何不一開始就買？
有一個汽車廣告「你終究要開歐洲車的，那為什麼不一開始就開？」房地產也是一樣，除非你下定決定租屋到老，否則，「你終究是要買房的，那為什麼不一開始就買？」但是房價貴，負擔壓力大，那麼在亞洲市場行之多年的地上權住宅引進台灣，房價打折、負擔降低，該買房了嗎？你自己做決定。
資料來源引用:https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=658346
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