2025年12月24日 週三 下午4:55
過去幾年，在低利環境與房價上漲預期下，坊間常見透過「房屋增貸」或「信用貸款」方式，將資金「過水」後作為購買第二戶、第三戶房產的頭期款。然而，自民國112年6月15日中央銀行實施第五波選擇性信用管制起，此類「貸款資金用途不符」 的行為已被列為重點查核項目。
央行與金管會祭出嚴厲手段，透過資金流向追蹤、跨部會資料勾稽等方式，決心杜絕信貸資金違規流入房市。房地產部落客「賣厝阿明」表示，過去遊走灰色地帶的融資手段，如今將使借款人面臨貸款被駁回、遭銀行提前追回全部款項，甚至被處以罰款的嚴重後果。
資金流向透明化 違規操作無所遁形
日前阿明在《賣厝阿明知識+》粉專發文，他指出根據央行發布的相關規定與問答，銀行在承作不動產相關貸款時，負有嚴格審查資金實際用途的責任。現行法規的核心精神是：「購屋貸款」只能用於購屋，「週轉金貸款」（包含房屋增貸及原屋融資）則不得用於購置不動產或償還購屋貸款。
過去常見的「過水」手法，例如將增貸資金匯入股市買賣、轉給家人帳戶再匯回，或以股票質押借款，企圖切斷原始資金來源，在當前監管環境下已難以奏效。金融機構會要求借款人詳細說明並提供金流證明，一旦發現資金最終流向購屋（例如匯入建商履約保證專戶或賣方帳戶），就會認定為違規。
更重要的是，不僅銀行端會主動查核。即使借款人企圖以全現金購屋規避銀行審查，在房屋完成過戶登記時，地政與國稅系統的資料也會留下紀錄。透過跨政府部門的資料勾稽，相關單位仍能回溯追查購屋資金的原始來源是否為貸款，進而進行裁罰。
「懲罰性違約」風險高 後果遠超預期
一旦被查獲以增貸或信貸資金支付購屋頭期款，借款人將立即面臨多項重大風險，統稱為「懲罰性違約」。
購屋貸款申請遭駁回：銀行在審核新購房屋的貸款時，若發現頭期款資金來源為其他貸款，將會直接拒絕此次的購屋貸款申請，導致交易無法完成。
原有貸款被要求「提前清償」：不僅新的貸款貸不下來，當初作為頭期款來源的「增貸」或「信貸」，也會因資金用途與申請時申報不符，被銀行要求立即全數清償。若借款人無法還款，銀行有權處分其抵押的房產。
信用紀錄受損：此類違規行為會影響個人與金融機構的往來關係，對未來融資申請可能造成負面影響。
面臨罰款：除了銀行的合約處罰，主管機關也可能對違規的借款人進行罰款。
常見誤區與實務問答
針對民眾常見的疑問與誤解，以下根據實務與法規精神進行解析：
以前都這樣做，為何現在不行？
央行政策是動態調整的。民國99年第一波信用管制雖已禁止，但當時查核未臻嚴格。自112年6月第五波管制起，央行已明令加強金融檢查，嚴查週轉金流向，決心與技術已不可同日而語。
家人贈與的資金總查不到吧？
銀行對於非配偶或直系親屬提供的大額頭期款，有權要求贈與人說明其資金來源。若贈與人的資金同樣來自近期貸款，銀行有權合理懷疑此為規避手段，從而拒絕核貸。
用投資獲利當頭期款總可以吧？
關鍵在於釐清「投資本金」的來源。例如，若將200萬存款與200萬增貸資金一同投入股市，最終市值成長至600萬，其中僅有存款200萬加上投資獲利150萬（共350萬）可被視為合法購屋資金。原始200萬增貸本金的部分，仍被視為貸款資金，不得用於購屋。
擁抱規範 財務操作回歸本質
央行與金管會嚴打貸款資金違規流入房市，主要目的是為了抑制房市投機炒作、維持金融體系穩定，並避免借款人因過度槓桿而累積無法承受的風險。在當前的強監管時代，任何試圖規避查核的「巧門」都已關閉，遵守規範才是保護自身信用與資產最安全的道路。
（封面示意圖／翻攝Pexels）
資料來源引用:https://is.gd/yE6xo2
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